业主未交电梯更新众筹款无权坐电梯？让这个案例为你解惑！

见圳客户端、深圳新闻网讯（记者 王志明 通讯员 吴奕盈 郑乐琦）随着时代的发展，生活的方方面面都更为便捷，电梯这个四四方方的“铁盒子”，无疑是我们的好伙伴，深得男女老少的喜爱。可这一天，这家小区里的电梯却犯了难，因为它平日里的服务对象们，竟因为它闹上法庭了！

一、案件经过

位于南山区的某小区，竣工于21世纪初，小区里使用了接近十五年的电梯老化，存在安全隐患，急需更新改造。

2018年5月25日，被告某业委会发布《深圳市南山区某小区电梯众筹方案》，说明因在政府补贴后，小区维修资金账户仍不足以满足电梯改造资金需求，余款须由全体业主自筹资金解决。

2018年6月10日，该小区召开2018年第一次业主大会，表决通过了小区每栋楼房分别对电梯更换所需的费用进行众筹；对新更换电梯采取梯控措施来限制未交纳众筹款的业主使用等事项。

2018年12月1日，被告深圳市某物业公司在该小区4栋楼房的新装电梯上安装类似门禁卡的IC卡梯控设备，提供给持有IC卡的业主或用户使用，进入电梯时，须在梯控系统上的读卡器读取该卡片才可使用该电梯。三原告黄某、廖某、钟某称，其在前往物业公司处领取IC卡时被告知：IC卡需由业主委员会授权的业主代表同意方可办理，如果不交齐电梯的众筹款就无法办理IC卡。

故三原告向南山法院提起诉讼，请求法院责令被告某物业公司及被告某业委会立即停止采取梯控为手段针对部分业主禁用电梯的违法行为。

电梯一旦采取了梯控措施，未交齐众筹款的住户就无法使用新电梯，这将对日常出行造成极大的困扰。用这种方式“倒逼”住户交齐众筹款是否合理合法？但如果不管有没有交款都可使用电梯，是否又对其他已交款的住户不公平？面对其他住户未按时交款的资金缺口，业主委员会应该怎么破解资金难题？带着一个又一个疑问，我们来看看法官怎么说。

业委会是否有权对电梯采取梯控措施？

2019年5月，南山法院对此案进行一审公开开庭审理。

三原告表示，其未缴纳上述电梯众筹款，遂被二被告采取梯控措施，禁止使用新更换的电梯。对于没交款业主，业主委员会可以采用合法手段催交或通过法律途径解决，但其设立禁止部分业主使用的梯控措施，已严重侵害了业主的生命安全和房屋固有附属功能的使用权，已构成对包括三原告在内的全体业主利益的严重损害。

被告某业委会认为，小区更换老旧电梯具有必要性和紧迫性。其作为业主大会的执行机构，无权对不遵守业主大会决议的业主做出处罚，如不限制未交纳众筹款的业主使用新电梯，将因不公平而打击交纳电梯众筹款的业主积极性，也可能导致剩余老旧电梯的更换改造计划就此搁浅，业主及来访人员的出行安全难以得到保障。

法院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利的同时也需要承担义务，不得以放弃权利为由而不履行义务。作为共有所有人的权利，包括共有部分使用权、收益权及共用部分的单纯的修缮改良权。作为共有所有人的义务，包括依共用部分的本来用途使用共用部分，以及分担共同费用和负担。共有所有人的义务涉及建筑物的整体安全及全体区分所有人的共同利益，因而不允许作为共有人之一的个别业主，以放弃权利享有的方式，不履行义务。本案中，共有电梯涉及建筑物的整体安全和全体业主的共同利益，三原告作为共有所有人，应负担共有电梯的更新众筹款。

因此，二被告要求作为业主的三原告缴纳电梯众筹款，并未违反法律规定。

根据法律的规定和区分所有人的约定，某一个或数个区分所有人可享有排他独占使用共有部分的权利。但是，在构造上若有固定的使用方法，而且属于区分所有人生活利用上不可或缺的公用部分，如公共楼梯、公共走廊等，不得设置专有使用权。本案中，小区电梯作公共通道用途，属于业主生活利用上不可或缺的公用部分。因此，即便是业主大会，亦无权对公用电梯设置专有使用权并采取梯控措施限制部分业主使用该共有部分。

因此，三原告请求二被告停止采取梯控措施，有事实和法律依据。

关于三原告应缴纳的电梯众筹款，二被告可循其他法律途径予以解决，但不宜再采取梯控措施等侵害业主共有权之行为。

在诉讼过程中，该IC卡梯控设施已暂停使用，经原、被告双方一致确定，目前三原告已可正常使用电梯。

判决结果

综上，法院认为三原告的请求有事实和法律依据，但鉴于诉讼过程中二被告已自觉停止侵害业主权利的行为，三原告主张的侵权行为已停止。

故依照《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄某、廖某、钟某的全部诉讼请求。

该案一审判决后，原、被告双方服判息诉，现该案判决已生效。

结语

俗话说：“远亲不如近邻”，小区是我们共同的生活家园，不论是住户、业委会还是物业公司，都应该有商有量、负责任、有耐心地去共同维护。有事情多沟通、有分歧多体谅、有误会多理解，这样才能共建和谐、平安、文明小区，切实提高生活幸福感。